משכנתא          ראשי   |   קרדיטצ'ק   |   מידע עסקי




כלים מתקדמים במשכנתא ליזמי נדל"ן ומביני עניין








 
מחשבון עלויות נלוות   מחשבון ROI   מחשבון לוח סילוקין   מחשבון משכנתא מקצועי   מחשבון ליזמי נדל"ן   מחשבון משכנתא סטנדרטי

מהי משכנתא ?
מהי הלוואה ?
ביטוח משכנתא
מחזור משכנתא
מושגים בנושא משכנתא
מינוף ומימון
ריביות
אינפלציה
כלים לבדיקת כדאיות השקעה
פרקים ליזמי נדל"ן
איסוף מידע עסקי


מחזור משכנתא
  • rating: 3.5 based on 773 votes.
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא אולי הדבר החשוב ביותר ברכיב המשכנתא שלכם. הוא לא מוצע למי שלא מבקש, ובעזרת המחזור (וידע) תוכלו לחסוך לעצמכם עשרות רבות אלפי שקלים. מחזור משכנתאות מכונה גם כטריק פיננסי למביני עניין והרעיון הוא להוזיל את ריבית המשכנתא בזמן שהיא עולה, ע"י בחירת מסלול אחר, משתלם יותר, למשל הצמדה לדולר.

בהנחה שעשיתם שיעורי בית לפני שלקחתם משכנתא, והשגתם את המסלול הטוב ביותר עבורכם, ההצמדה של הריבית על ההלוואה שלכם אולי טובה לשעה שלקחתם את המשכנתא, אך לאחר חודשים או שנים, הריבית כנראה תעלה, וכדאי לעשות שוב מסלול משכנתא חדש, כדי לחסוך כסף ולהוריד את ההחזר החודשי.

מתי מבצעים מחזור משכנתא ?

ראשית, לא כל אחד יכול לבצע מחזור משכנתא. מחזור יכול להיעשות רק אם מראש הכנסתם סעיף בהסכם שלכם מול הבנק, אשר מאפשר מחזור משכנתא. גם אז יכול להיות שמחזור יעלה לכם בקנס שנקרא " עמלות פירעון מוקדם", ולכן, מומלץ מראש להתעקש על מחזור משכנתא בכל רגע נתון וללא עלות. בהנחה שיש לכם סעיף המאפשר לכם לבצע מחזור של הלוואת המשכנתא שלכם, מומלץ לבצע מחזור משכנתא כאשר יש שינוי משמעותי בהחזר החודשי שלכם. למשל, אם ההחזר החודשי שלכם עמד על 4,000 ₪ בחודש (ובהנחה שלקחתם משכנתא בריבית של 3.8%) ולפתע ההחזר החודשי שלכם הוא 4,400 ₪, כנראה שריבית ההצמדה שלכם עלתה באחוז (לשם הדוגמא) ואינה מתאימה עוד לכם. במחזור משכנתא תוכלו לשנות את המסלול, ולמשל להצמיד את ההלוואה ליין היפני, דבר שיוזיל לכם את ההחזר החודשי שוב לרמה של 4,000 ₪. תחשבו עכשיו על המקרה ההפוך, לקחתם משכנתא בריבית של 5%, ועכשיו הריבית ירדה ל 3.8%, האם לא כדאי לכם למחזר את המשכנתא ולהקטין את ההחזר החודשי שלכם, לחילופין תשארו עם אותו החזר אך תוכלו לסיים את ההחזרים שלכם יותר מהר.

מחזור גם כדאי לבצע בזמן שמשתחרר לכם סכום כסף גדול שאין לכם תכנון לגביו, ואתם מעוניינים להשתמש בו כדי להחזיר חלק מהלוואת המשכנתא שלכם. לחילופין, המשכורת שלכם גבוהה יותר מבעבר ואתם מסוגלים להחזיר יותר או ההיפך.

האם ניתן לבצע מחזור משכנתא בבנק אחר ?

כן. ניתן לבצע זאת ולהעביר את המשכנתא (ע"י פירעון החוב ולקיחת משכנתא חדשה, בתנאים חדשים) אולם החסרון העיקרי הוא תדרשו לעבור מחדש תהליך ארוך של מילוי טפסים, תשלום לשמאי, דמי פתיחת תיק משכנתא וכו. היתרון הוא התמריץ שהבנק החדש יאלץ להציע לכם.

לכן ההמלצה היא לבדוק את שתי האפשרויות. באופן כללי כדאי ומומלץ להיוועץ עם יועצי משכנתא אשר מבינים דבר או שניים במחזור המשכנתא. יש להיזהר מיועצים בעלי ניגוד עניינים, כמו היועצים של הבנק המלווה, אך כדאי לשמוע פרטים מכל מי שמוכן לנדב אותם, אך בעירבון מוגבל.

דרשו מחזור משכנתא כתנאי להלוואה

על מנת להשתמש בטריק הפיננסי של מחזור המשכנתא עליכם לדרוש מהבנק סעיף בו יתאפשר לכם לבצע מחזור ללא קנסות ובכל זמן נתון (לפעמים גם 3-4 פעמים בשנה יכול להספיק) מקובל כי הבנק יבקש מכם לשלם "עמלה תפעולית במחזור משכנתא" - זוהי עמלה קבועה של כמה עשרות שקלים המשלמים לבנק בעת ביצוע מחזור משכנתא, אך זכרו, זה שווה לכם עשרות אלפי שקלים.

עמלות בזמן מחזור משכנתא

עמלת היוון בגין הפרשי ריבית

עמלה זו מחושבת לפי הדלתא (הפער) בין הריבית שבה נלקחה ההלוואה, לבין "ריבית ממוצעת" המוגדרת ע"י בנק ישראל באותה עת. עמלה זו היא העמלה העיקרית שתדרשו לשלם במקרה של מחזור המשכנתא.

עמלת הפרשי שער

עמלה נוספת שייתכן ותדרשו לשלם היא עמלת הפרשי שער - כלומר אם המשכנתא הראשונה שלקחתם הינה צמודה למטבע זר. גובה העמלה תלוי בהפרשים שבין שער מטבע החוץ ביום הפירעון ושער המטבע יומיים לאחר מכן. כדי להימנע מתשלום עמלה זו יש להודיע לבנק לפחות שני ימי עסקים (חופפים בארץ ובחו"ל, כלומר משני עד חמישי) לפני מועד הפירעון.

עמלת מדד ממוצע

עמלה אשר נידרש לשלם כאשר המשכנתא הראשונה שלקחתם הייתה צמודה למדד. העמלה בעצם מפצה את הבנק על עליית המדד, והינה בגובה של חצי מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12

המדדים האחרונים לפני היום בו מתבצע הפירעון המוקדם. כדי להימנע מתשלום עמלה ניתן לבצע פירעון של המשכנתא לאחר ה- 16 לחודש (העמלה נועדה לכסות הפסדים של הבנק שבין ה-1 ל-15 לחודש לא יודע מה יהיה המדד המפורסם לחודש האחרון).

מחזור משכנתא



 •  (c) 2011 - myMortgage.co.il  •            מחשבון משכנתא   |   מידע עסקי   |   LTDs   |   שיעבוד רכב   |   מחשבון ליזמי נדל"ן   |   תוכניות שותפים פיננסים   |  

Untitled